פעמים רבות אנו מוצאים את עצמנו במצב שבו החיים הובילו אותנו לקחת הלוואות, אשר בסופו של דבר מכבידות מאד על התקציב המשפחתי, וזאת בשל החזרים גבוהים מדי חודש, דבר שלא מותיר מספיק תקציב לשאר הוצאות משק הבית במקרה הטוב, ובמקרים מורכבים אף יכולים להביא לקריסה כלכלית.

בין אם מדובר בהלוואות שנלקחו לטובת ביצוע רכישות, כיסוי מינוס, טיולים, רכב, צרכי בריאות ועוד, בסופו של דבר, לאורך הזמן, אנו עלולים להגיע לנקודה שבה קשה מאד לעמוד בגובה ההחזרים של אותן הלוואות.

מה מייחד את ההלוואות האלה? שברוב המקרים קל מאד לקבלן (באתר של הבנק, באפליקציה, דרך כרטיסי האשראי, חלילה גם הלוואות שנלקחו מגורמים לא סימפטיים); זה מרגיש כאילו ההלוואות האלה רודפות אותנו לכל מקום, כולל ברשתות החברתיות ובאתרי האינטרנט השונים.

אבל, צריך לזכור ש: הלוואות צריך להחזיר, הריבית על ההלוואות הללו בד"כ גבוהה, משך השנים להחזר ההלוואות הוא יחסית קצר (בד"כ עד 5 שנים), מה שגורם להחזרים להיות גבוהים.

נוצר מצב שבו  אנו רגילים "להתגלגל" מהלוואה להלוואה, תוך הגדלת המינוס בבנק, ובסופו של תהליך, בהרבה מקרים, מדובר בכדור שלג שהולך וגדל, עד שפתאום אנו יכולים למצוא את עצמינו במצב של חוסר יכולת להחזיר את ההלוואות הללו או חוסר יכולת לקיים תקציב משפחתי מאוזן.

מדובר בסיטואציה שאינה נעימה, משפיעה עלינו נפשית ופיזית, מטרידה אותנו כל הזמן.

איך בכל זאת נוכל לצאת מהמצב הזה?

הפתרון:

שימוש בנכס שלנו (מינוף) לטובת איחוד הלוואות!!

הרעיון הנו פשוט – לקיחת משכנתה (יחידה / נוספת) על הנכס שלנו!

כך נוכל לקבל הלוואה, בסכום גבוה, בפריסה רבת שנים, משכנתה לכל דבר (בטווח של עד 20-25 שנים)

איך זה קורה הלכה למעשה?

בימים רגילים ניתן להגדיל את המשכנתה על נכס קיים עד לגובה של 50% משווי הבית – בניכוי יתרת משכנתה, ככל שקיימת.

לדוגמה:

נכס בשווי מיליון ₪ עם משכנתה של 300,000: 50% משווי הנכס יוצא 500,000 ₪, מינוס יתרת משכנתה של 300,000 יוצא שניתן להגדיל תיאורטית את המשכנתא בעוד 200,000 ש"ח.

לאור ההנחיות החדשות של בנק ישראל לתקופת הקורונה, ניתן להגדיל תיאורטית את המשכנתה עד ל- 70% משווי הנכס, ובדוגמה שלנו במידה והנכס שווה 1,000,000 ש"ח, אז אנו מדברים על  700,000 ש"ח, מינוס משכנתה קיימת של 300,000, יוצא הגדלה של עוד 400,000 ש"ח.

פתרון נהדר לאיחוד הלוואות, פריסתן לתקופה ארוכה והורדת ההחזר החודשי!!

דגשים חשובים למהלך של איחוד הלוואות דרך המשכנתה:

(-) בראשית הדברים יש לזכור שמדובר במשכנתה לכל דבר, ולכן גם במקרה זה ישנה דרישה מהבנקים לביטוח חיים עבור כל הלווים וכמו כן לביטוח מבנה (למי שכבר יש משכנתה קיימת – אז מדובר בהגדלת סכום המשכנתה בביטוח החיים בעיקר).

(-) ההתנהלות הפיננסית של הלווים צריכה להיות כמה שיותר תקינה; הבנק יבדוק את הלווים כפי שהוא עורך בדיקות ללווים אשר לוקחים משכנתה חדשה (במקרים מסויימים, בעיקר במידה ומדובר בקשיים נקודתיים שקרו בזמן מגיפת הקורונה, הבנק יוכל לגלות סלחנות מסוימת להתנהלות לא 100% תקינה, כמובן בגבולות הסביר).

(-) בנוסף, כמובן שישנה החובה לעמוד בתנאי יחס ההחזר: לפי הנחיות בנק ישראל, סך כל ההחזרים על המשכנתה שרוצים לקחת ו/או הלוואות קיימות כיום בחשבון או התחייבויות נוספות כגון מזונות, הסדרים וכדומה – לא יכולות לעבור במקסימום 50% מגובה ההכנסה נטו לתא המשפחתי (לרוב, הבנקים לא יאשרו יותר מ- 40% יחס החזר; ההמלצה הנה לא לעבור את ה- 35% יחס החזר).

למשל: משפחה שמכניסה ביחד 10,000 ₪ נטו (40% מקסימום יחס החזר שנובע מכך הנם 4,000 ₪), המשכנתה שהם רוצים לקחת תעמוד על החזר של 3,500 ₪; אך יש להם גם הלוואה שההחזר שלה הוא למשל 1,000 ₪, מה שמוביל אותנו לסה"כ החזר של 4,500 ₪, שהם 45% מההכנסה נטו לתא המשפחתי – במצב זה הבנק אינו יכול לאשר את המשכנתה, בשל יחס החזר לא תקין.

(-) התוספת של 20% מימון נוספים (מעבר ל- 50% שהבנקים מאפשרים בשוטף), שבהם מגיעים למעשה עד 70% מימון משווי הבית, נועדו אך ורק לטובת איחוד הלוואות; כלומר – לא ניתן להשתמש בתוספת הזו לטובת מינוף הנכס לצרכי השקעה, למשל.

הכותב הינו אריאל אחון, בעלים ומנכ״ל | חברת ייעוץ משכנתאות ופיננסים