מסורב משכנתה הנו כל אדם אשר הבנק מסרב להעניק לו הלוואת משכנתה. הסירוב לתת משכנתה ללקוח יכולה לנבוע ממספר מקרים, וביניהם:

(-) יחס החזר נמוך: לפי הנחיות בנק ישראל, סך כל ההחזרים על המשכנתה שרוצים לקחת ו/או הלוואות קיימות כיום בחשבון או התחייבויות נוספות כגון מזונות, הסדרים וכדומה – לא יכולות לעבור במקסימום 50% מגובה ההכנסה נטו לתא המשפחתי (לרוב, הבנקים לא יאשרו יותר מ- 40% יחס החזר; ההמלצה הנה לא לעבור את ה- 35% יחס החזר).
למשל: משפחה שמכניסה ביחד 10,000 ₪ נטו (40% מקסימום יחס החזר שנובע מכך הנם 4,000 ₪), המשכנתה שהם רוצים לקחת תעמוד על החזר של 3,500 ₪; אך יש להם גם הלוואה שההחזר שלה הוא למשל 1,000 ₪, מה שמוביל אותנו לסה"כ החזר של 4,500 ₪, שהם 45% מההכנסה נטו לתא המשפחתי – במצב זה הבנק אינו יכול לאשר את המשכנתה, בשל יחס החזר לא תקין.

(-) הון עצמי נמוך מהנדרש: למשל, כאשר רוכשים נכס ראשון, הנחיית בנק ישראל הנה שהלווה חייב להביא עמו לעסקה מינימום של 25% הון עצמי מגובה רכישת הנכס, ייתכנו מצבים שבהם למבקשי המשכנתה אין את מינימום ההון העצמי הנדרש.
לדוגמה: נכס שנקה ב- 1,000,000 ₪ ומחייב הון עצמי מינימאלי של 250,000 ₪, לרוכשים אין את כל הסכום הנדרש.
(בפרויקט מחיר למשתכן ההון העצמי הנדרש הוא 100,000 ₪ עד למחיר רכישה של מיליון ₪, וכל מה שמעל למיליון ₪ מחייב ב- 10% הון עצמי לפחות).

(-) ישנם מקרים אשר מוגדרים כיותר "בעייתיים" לבנק, משום שהתנהלות האשראי של הלקוח הנה לא תקינה בהווה או בעבר. בנקודה זו חשוב מאד להבין – עם כניסת דוח האשראי הצרכני בחודש 04/2019 (מוכר גם בשם דו"ח BDI), כללי המשחק השתנו, וכיום כל מידע האשראי של הלקוח חשוף בפני הבנקים / גופי המימון השונים, כך שלהבדיל מבעבר, שבנק אחד לא יכול היה לדעת על בנק אחר או על הלוואות שנלקחו במקום אחר, אפילו על פיגורים בהחזרים במקומות אחרים – כיום המידע הזה מרוכז במאגר אחד של בנק ישראל שאליו מדווחים רוב גופי המימון הגדולים בארץ, וביניהם בנקים, חברות ביטוח, חברות כרטיסי אשראי, גופים נוספים אשר נותנים הלוואות, כך שבלחיצת כפתור מתקבל דוח מפורט מאד, אשר מציין את התנהלות הלווה עד 3 שנים אחורה, ברמת דיוק של חריגה ממסגרת או פיגור בהלוואה או החזר הרשאת כרטיס אשראי או צ'ק בחודש מסוים בשנה מסוימת (עד 3 שנים, כאמור).
דוח זה גם מראה את כל ההלוואות הפעילות של הלקוח ואת כל חשבונות ומסגרות האשראי שיש ללקוח (וגם ערבויות כלפי צד ג), כמובן שהדוח מציין גם נושאים מורכבים יותר כגון הגבלה בבנק, פשיטת רגל, תיקים פתוחים בהוצאה לפועל, טיפול משפטי, כינוס נכסים, הסדרי חובות ועוד.
כאשר דוח האשראי של הלקוח "אינו תקין", ומראה חריגות ממסגרת האשראי או חיובים שחזרו, סביר מאד להניח שהבנקים מייד יאמרו שהם לא מוכנים לתת משכנתה בסיטואציה שכזו.

במצבים אלה, עם עבודה ותכנון נכונים, לאחר שבונים תכנית מפורטת לעמידה בתנאי הסף שהגדיר בנק ישראל, ניתן יהיה בסבירות מאד גבוהה בסופו של דבר לרתום את הבנק ולקבל בסופו של דבר אישור למשכנתה.
בחלק מהמקרים ניתן יהיה להגיש לבנק את התיק בצורה מיידית ובחלק מהמקרים נזדקק לשירות של תיקון דוח האשראי ע"י עו"ד אשר מתמחה בנושא או בבניית תכנית מסודרת שיישומה ייקח מספר שבועות עד חודשים, כל מקרה לגופו.

ישנם כמובן מקרים יותר מורכבים, שכוללים אחד או יותר מהמקרים הבאים, וגם בהם הבנק יסרב מיידית בכלל לדון במתן משכנתה:

(-) הגבלה בבנקים (רגילה או חמורה), במהלך הגבלה ואף לאחר סיומה.

(-) פשיטת רגל, במהלך הפש"ר ואף לאחר סיומה.

(-) תיקים בהוצאה לפועל (הוצל"פ) – פתוחים וסגורים!

(-) הסדרי חובות מול בנקים / גופי מימון.

(-) כינוס נכסים.

(-) טיפול משפטי בבנקים / גופי מימון.

עד עתה מנינו את הגורמים השונים שבהם יכול הבנק לסרב לתת משכנתה – ממקרים אשר ניתנים לטיפול עם תכנית כלכלית נכונה, ועד מקרים מורכבים מאד שבהם הבנק בכלל לא יהיה מוכן לדון במתן משכנתה.

כמעט לכל אחד מהמצבים (המורכבים) אשר נמנו במאמר זה יכול להיות פתרון בדמות הלוואת משכנתה חוץ בנקאית.

לפני שמאבדים את הבית, לפני שמתייאשים, לפני שההוצאה לפועל מתחילה לנפח חובות עם ריביות והצמדות, במידה ואתם במצב שבו מה שעומד בפניכם ובפני קבלת הפטר בפש"ר –זהו סכום כסף משמעותי, ישנו סיכוי גבוה שניתן יהיה למצוא פתרון פיננסי איכותי – בצורת שעבוד הנכס שלכם, ודרכו להשיג משכנתה חוץ בנקאית אשר תחלץ אתכם מהמצב המורכב שאליו נקלעתם.

ישנם בתחום זה גורמים אשר יבטיחו הרים וגבעות, ובלבד שתשלמו סכומי עתק, שכרגע גם אינם נמצאים ברשותכם. חשוב לפנות לגופי מימון, שבהם תזכו לליווי צמוד, מקצועי, אמין, חסכוני, בשקיפות מלאה, מתוך הבנה של המצב שלכם ותוך הבטחה שאתם תשלמו רק במידה ותהיה בהצלחה בהשגת המימון המיוחל. במקרים המורכבים הללו – חשוב לא רק לקבל את המימון, אלא לדעת איך מסיימים את ההלוואה וחוזרים למערכת הבנקאית

הכותב הינו אריאל אחון, בעלים ומנכ״ל | חברת ייעוץ משכנתאות ופיננסים