שנת 2020 הינה שנה מאתגרת מאוד עבור חברות הנדל"ן, שנה שהשפיעה מהותית על הבורסה המקומית והציבה בפני מנהלי החברות הנסחרות אתגרים יוצאי דופן שכמותם לא ידעו בעבר.  לחברת פרשקובסקי יש כיום חמישה פרויקטים גדולים שנמצאים בשלבי בנייה ושיווק שונים ולאור העובדה שענף הבנייה הוגדר כענף חיוני למשק, הפעילות ממשיכה כסדרה.  נכון ליום 30.9.2020 לחברה 1,419 יח״ד בפרויקטים שבשיווק מתוכן נמכרו 985 יח"ד כ- 69%, החברה פועלת לאיתור עסקאות חדשות ובפעילות של תכנון וקידום פרויקטים עתידיים והיא בונה דירות למעמד הביניים באזורי הביקוש.

חלק א- ניתוח פונדמנטלי

בבואנו לנתח את חברת פרשקובסקי חילקנו את הניתוח לשלושה פרמטרים עיקריים במתודולוגית ניתוח פונדמנטלי לחברות נדל"ן:

-פרופיל עסקי

-סביבת הפעילות

-פרופיל פיננסי

פרופיל עסקי

פרשקובסקי שבשליטת ארנון, יוסי ושרון פרשקובסקי, נסחרת כיום בשווי שוק של  1.1 מיליארד שקלים. בשנתיים האחרונות זינקה המניה ב–134% כאשר בינואר היא הגיעה למחיר שיא עם שווי שוק של 1.4 מיליארד שקלים, אולם משם צנחה על רקע משבר הקורונה. החברה פועלת כבר יותר מ–30 שנה בענף הנדל"ן.

פרשקובסקי מתמקדת בתחום הנדל"ן למגורים בעיקר באזורי הביקוש בישראל, ומפתחת זרוע פעילות בנדל"ן מניב. לחברה פרויקטים להקמת כ-3,000 יחידות דיור, ובהם פרויקט פינוי-בינוי בחיפה, פרויקטי מחיר למשתכן בראשון לציון, במערב רמלה ובגליל-ים בהרצליה, ופרויקט נוסף של מגורים ברמלה.

החברה עוסקת במישרין ובאמצעות חברות הבנות שהינן בשליטה מלאה של החברה בארבעה תחומי פעילות בתחום הנדל"ן:

(1)נדל"ן יזמי – בנייה למגורים בישראל המהווה את עיקר פעילות החברה

באחרונה ביצעה החברה כמה עסקות בתחום הנדל"ן המניב, כולל רכישת קרקע בהרצליה פיתוח. נוסף על כך, זכתה החברה במכרז של דירה להשכיר להקמת פרויקט להשכרה ארוכת טווח ברמלה מערב.

כמו כן, חברת פרשקובסקי דיווחה כי זכתה במכרז של עיריית ראשון לציון לרכישת קרקע בשטח 24 דונם במתחם האלף תמורת כ-167 מיליון ש"ח. הקרקע כוללת זכויות בנייה בהיקף של  110 אלף מ"ר, ובכוונת החברה להקים במתחם כ-1,000 יח"ד להשכרה לטווח ארוך.  במסגרת המכרז, התחייבה החברה לבנות בקרקע בית מלון עם לפחות 150 חדרים, ולדאוג להתקשרות אל מול חברת ניהול מהתחום. כמו כן, התחייבה החברה לבנות 5,000 מ"ר של מבני ציבור לפי דרישת העירייה, ואשר ימסרו לה. מועד סיום העבודות ולמימוש כל הזכויות במקרקעין נקבע ל-6 שנים ממועד החתימה מול העירייה.

דווח נוסף של החברה היה על זכייה במכרז להקמת פרויקט לשכירות ארוכת טווח כחלק מהסכם הגג, בשכונה חדשה בעיר לוד שתקום על קרקעות מושב בן שמן. המתחם יכלול 352 יח"ד מהן 286 דירות להשכרה ארוכת טווח. הפרויקט בבן שמן הוא הפרויקט השני של חברת פרשקובסקי במסגרת מכרזי דירה להשכיר והוא מצטרף לפרויקט בהיקף של 320 יח"ד שנבנה בימים אלה במערב רמלה. הפרויקט ממוקם בשכונה החדשה נופי בן שמן שתוכננה על ידי דירה להשכיר בשיתוף פעולה עם העיר לוד ומשרד השיכון. ראש העיר לוד הסכים לפרויקט למרות שהצהיר לאחרונה כי יפסיק את הבנייה בעיר במסגרת הסכמי הגג בשל חילוקי דעות עם משרד השיכון.

(2)נדל"ן להשקעה – תחום הנכסים המסחריים בישראל

(3)נדל"ן להשקעה – בארה"ב

חברת Prashkovsky  (באמצעות 8 חברות נכסים שבבעלותה המלאה) הינה בעלת הזכויות בנכסים הממוקמים בפלורידה, בארה"ב, אשר כוללים 800 יחידות דיור וכן משרדים ומחסנים להשכרה בשטח של כ- 4,377 מ"ר אותן משכירה החברה לשוכרים שונים, ולתקופות שכירות שונות.

(4)דיור להשכרה ארוכת טווח בישראל.

בחודש אוגוסט 2018 , זכתה פרשקובסקי מניבים, במכרז שפורסם על ידי החברה הממשלתית "דירה להשכיר" ביחד עם רשות מקרקעי ישראל, לחכירת מקרקעין ברמלה מערב, למטרת תכנון והקמה של פרויקט מגורים הן להשכרת דירות לטווח ארוך והן למכירה בשוק החופשי.  בהתאם למסמכי המכרז פרשקובסקי מניבים רכשה את הזכויות עבור חברת בת חדשה בשם "נתיבי דור בנווה דורון בע"מ" שהוקמה בעקבות הזכייה לצורך החזקה בפרויקט. בחודשים יוני ו-יולי 2020 התקבלו היתרי בנייה לפרויקט והבנייה נמצאת בעיצומה.

בחודש יוני 2020 , זכתה פרשקובסקי מניבים, במכרז שפורסם על ידי החברה הממשלתית "דירה להשכיר" ביחד עם רשות מקרקעי ישראל, לחכירת מקרקעין בשטח כולל של כ- 8,882 מ"ר בלוד, למטרת תכנון והקמה של פרויקט מגורים הן להשכרת דירות לטווח ארוך והן למכירה בשוק החופשי.

סביבת הפעילות

מכירת הדירות החדשות על ידי קבלנים רשמה התאוששות בחודשים יוני-יולי-אוגוסט האחרונים, כך עולה מנתוני משרד הבינוי והשיכון והממונה על חוק המכר.

על פי הנתונים, בחודשי הסגר הראשון אכן נמכרו מעט מאוד דירות חדשות – 570 דירות בלבד באפריל ו-2,200 דירות במאי. בהשוואה לנתוני החודשים המקבילים ב-2019 ניתן לראות את הפער. באפריל 2019 היה מדובר על 2,900 דירות חדשות שנמכרו ובמאי 2019 היה מדובר על 3,200 דירות חדשות שנמכרו.

עם זאת, בחודשים יוני עד אוגוסט, כאמור, נראה שהפעילות במשרדי המכירות שבה לעלות ואף פיצתה על חודשי הסגר כשהנתונים שדווחו לממונה על חוק המכר מעידים על היקף מכירות גדול יותר ב-2020 לעומת השנה הקודמת. כך, ביוני 2020 נמכרו 4,200 דירות חדשות לעומת 3,200 דירות חדשות ביוני 2019, בחודש יולי 3,600 דירות חדשות לעומת 3,300 ביולי 2019 ובחודש אוגוסט האחרון נמכרו 4,000 דירות בקירוב, זאת לעומת 3,200 בחודש אוגוסט בשנה שעברה.

מנתונים אלו ניתן להסיק כמה דברים:

-הסגר הראשון של חודשי מרץ-אפריל פגע קשה מאוד במכירת דירות חדשות מקבלנים

-נתוני ההתאוששות במכירות בחודשים שלאחר הסגר מעודדים את הקבלנים בענף ואותו כנ"ל לגביי ההתייחסות לסגר השני של ספטמבר- אוקטובר אשר מאמינים כי מהנתונים של מרץ-אוגוסט שמראים שהענף, כמו גם הביקוש לדירות חדשות, רשם התאוששות מהירה ויעילה. הרוכשים שחוזרים לשוק משתייכים לכמה קבוצות: משפרי דיור שהקורונה האיצה בקרבם את ההחלטה לעבור לדירות מרווחות יותר, לדירות גן או לדירות עם מרפסות גדולות, זוגות צעירים שהבינו שתוכנית מחיר למשתכן דועכת והחליטו לרדת מהגדר ומשקיעים שיצאו מהבורסה והחליטו לרכוש דירות למגורים בישראל, במקום להשקיע במשרדים או במסחר.

-תחום זה מוגדר כחיוני למשק והעבודה בו מותרת ונמשכת ברוב אתרי הבנייה

-המיתון הצפוי כנראה יביא לירידה בביקוש לדירות חדשות ולהקפאה של תכניות שיפור דיור.

-הסגר והפגיעה בפעילות הציבורית אשר מבטלות את הרשויות המקומיות יביא לעיכובים נוספים בהוצאת היתרים ובשינויי תכניות.

-עתידה של תכנית מחיר למשתכן נראה שהוכרע לנוכח העלויות הגבוהות, שלא סביר שהמדינה תוכל להמשיך ולממן במיוחד לאור החוב הגדול אליו המדינה נכנסת.

-נראה כי מחירי הדיור בטווח זמן הקרוב לא יירדו ואולי אף יעלו במעט.

פרופיל פיננסי

להבדיל מתחומים כמו אופנה או מזון, שתלויים במכירות יומיומיות, מכירות נדל"ן לדירות חדשות נחשב "מוצר קשיח" בו המחסור הפיזי (כרגע אין פרויקטים חדשים) יגבר בסופו של דבר, עם היצע נמוך מלכתחילה הקהל ישוב לקנות את הדירות אותו הוא צריך וכך הביקוש יגבר על ההיצע.

חברת הנדל"ן פרשקובסקי הציגה את תוצאותיה לרבעון השני לשנת 2020 עם הכנסות של כ- 308 מיליוני ₪ ורווח גולמי של כ- 85 מיליון ₪, לעומת הכנסות של כ- 219 מיליוני ₪ ורווח גולמי של כ- 53 מיליון ₪ בתקופה המקבילה אשתקד. היא הציגה עליה של כ-97% ברווח הנקי בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עם זאת קיימת ירידה חדה של כ-65% במכירת הדירות ברבעון ביחס לרבעון המקביל ב- 2019 וזאת בשל הסגר בחודשי מרץ-אפריל.

בשורה התחתונה, פרשקובסקי מסכמת את הרבעון עם רווח נקי של כ-61 מיליון ש"ח, עליה של כ-97% בהשוואה לרווח נקי של כ-31 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.

לחברה מצב פיננסי יציב עם יחס הון למאזן בניכוי מקדמות של 34%, יחס הון חוזר של 1.27 , רמת נזילות גבוהה של כ-470 מיליון ש"ח ותשואת דיבידנד העומדת כיום על 5%-5.5%.

החברה ממשיכה לפעול לתכנון פרויקטים חדשים ולהוצאת היתרי בנייה בפרויקטים השונים של החברה (בחודשיים האחרונים החברה הוציאה היתרי בנייה ל-8 בניינים נוספים בשכונת נווה דורון וזאת בנוסף ל-6 בניינים הכוללים 684 יח"ד, שנמסרו לרוכשים השנה ול-4 בניינים נוספים שנמצאים כבר בבנייה כאשר הפרויקט ברמלה יכלול בסופו של דבר כ- 24 בניינים עם כ- 1,800 יח"ד.

חלק ב- ניתוח טכני

מניית פרשקובסקי אשר נמצאת במגמה ראשית חיובית נהנתה מגל עליות שנמשך משנת 2016 ואשר בשיאו עלתה המניה למעלה מ-980%, המניה נפגעה גם היא ממשבר נגיף הקורונה אך נראה שלאחרונה מתאוששת ומנסה לחזור לעליות, ננתח אותה בתקופות זמן שונות וננסה להבין מה הכיוון להמשך

מחיר המניה נכון להיום הינו 5970 אג'

תשואה מתחילת השנה- 8.86%-

תשואה ב-12 החודשים האחרונים- 16.27%

טווח חודשי

בגרף החודשי  אנחנו רואים את מגמת העליות שנמשכת מאז שנת 2016, אפשר לראות שמאז השיא בחודש ינואר 2020 המניה החלה לרדת והירידות התעצמו ככל שנכנסנו למשבר הקורונה, בכדי לדעת אם הירידות מהוות היפוך מגמה או רק תיקון טכני לגל העליות ארוך הטווח נהוג לבחון ירידות בעזרת סרגל פיבונאצ'י, עפ"י כללי הסרגל כל עוד הירידות נעצרו בגבולות שבין 33 ל- 66 על סרגל פיבונאצ'י אז הירידות יחשבו לתיקון טכני בלבד ולא להיפוך מגמה

מהפעלת סרגל פיבונאצ'י על הגרף החודשי אנחנו רואים שהירידות נעצרו בדיוק על 61.8 שהוא החלק התחתון של הסרגל ומשם המניה חזרה לעלות, לכן כרגע אנחנו מייחסים את הירידות האחרונות לתיקון טכני בלבד והמגמה הראשית עדיין חיובית ויתכן שאנחנו בדרך שוב לאזור 7280 ואף מעבר לכך.

טווח שבועי

בגרף השבועי אנחנו רואים גם כן את הבלימה שהייתה בחודש יולי האחרון לגל הירידות ומאז אנחנו רואים מהלך עליות שנמשך עד היום, עדיין לא ראינו שיא עולה חדש וגבוה יותר מהקודם, בכדי לחזק את התרחיש של המשך העליות נרצה לראות פריצה של 6600 וקביעת שיא עולה חדש, אם לא נראה פריצה של רמה זאת והמניה תתהפך לפני אז יכול להיות שניכנס לתקופת דשדוש מסויימת בטווחים שבין 4500 ל- 6500.

טווח יומי

בגרף היומי אנחנו רואים את מהלך העליות האחרון כאשר המניה נמצאת על סוג של תמיכה על קו מגמה עולה כרגע, מדובר בתמיכה לא חזקה מספיק אך אולי זה יספיק כדי לתמוך בה ולתת לה דחיפה כלפי מעלה לעבר קביעת שיא עולה חדש ופריצת שער 6600 שרצינו לראות בגרף השבועי.

המניה נמצאת מעל הממוצעים הנעים 100ו- 50 ומתנד מומנטום מתחיל להראות סימנים חיוביים כאשר הוא מתרחק מה-0 כלפי מעלה

כל עוד התמיכה מחזיקה הכיוון הוא עדיין חיובי.

לסיכום החלק הטכני- המניה נמצאת במגמה ראשית חיובית, את הירידות שהיו בחודשים האחרונים ניתן לייחס לתיקון טכני למהלך עליות גדול שהיה בשנים האחרונות, בכדי להיות בטוחים שהמגמה הראשית נמשכת נרצה לראות גם במגמה המשנית והמינורית קביעת שיאים עולים חדשים ובשלב ראשון פריצה של שער 6600, אם לא נראה זאת אז ייתכן שניכנס למגמת דשדוש מסויימת בנייר, בכל מקרה עד שלא נראה תבנית אחרת המסמלת על ירידות המגמה החיובית צפוייה להימשך

חלק ג- ניתוח משולב הכולל התייחסות לניתוח טכני ופונדמנטלי

אנו מאמינים כי פרשקובסקי בעלת איתנות פיננסית עם בסיס הון גבוה, עתודות קרקע ואחוז מכירות גבוה מסך היחידות בבנייה, המשפיעות על הפרופיל הפיננסי והעסקי שלהם בתוך סביבת פעילות מאתגרת.

החברה ממשיכה להציג תוצאות חזקות בכל המגזרים עם שיעורי רווחיות גולמית מהטובים בענף לצד תשואת דיבידנד גבוהה למשקיעים (לחברה קיימת מדיניות דיבידנד של חלוקת 50% מהרווח הנקי) – בתקופה הקרובה אנו צופים לכמה חודשים של אי בהירות ועוד כמה חודשים עד שהמשק יחזור להתאזן. כעת, החברה מדורגת בדירוג יציב של מידרוג  A3

החל משנת 2010 החברה מציגה רווחיות באופן עקבי עם צוות הנהלה המתמחה בניהול ושיווק נדל"ן. כמו כן, בתקופה 7/2020-12/2023 צפויה החברה להכיר ברווח גולמי מוערך של כ -571 מיליון ₪ ממכירת דירות וממכירת שטחי משרדים ומסחר.

בניית הפרויקטים שבביצוע נמשכה כמתוכנן ללא הפסקה גם בתקופת הקורונה וזאת בהתאם להנחיות ממשלת ישראל על פיהן הוגדר ענף הבנייה כענף חיוני למשק. 

מבחינה טכנית מניית פרשקובסקי נמצאת במגמה ראשית עולה כאשר עדיין לא קיבלנו איתות לשינוי המגמה, המשך עליות בטווח הקרוב במגמות המשנית והמינורית יחזקו את הסבירות שהמגמה הראשית תמשיך לעלות גם בהמשך, בשלב ראשון אנחנו רוצים לראות פריצה של שער 6600 כדי להיות בטוחים בעליות

הרוכשים שחוזרים לשוק מאופיינים בכמה סוגים: משפרי דיור שהקורונה האיצה בקרבם את ההחלטה לעבור לדירות מרווחות יותר, זוגות צעירים שהבינו שתוכנית מחיר למשתכן הולכת להיעלם והחליטו לרדת מהגדר ומשקיעים שיצאו מהבורסה והחליטו לרכוש דירות למגורים בישראל, במקום להשקיע במשרדים או בשוק ההון.

** כל הניתוחים בסקירה בוצעו באמצעות תוכנת FXG, לקבלת פרטים על התוכנה לחצו כאן

***אין לראות בנכתב בכתבה זאת המלצה לביצוע פעולות בנייר, למידע נוסף אודות הסרת אחריות לחצו כאן