אספן גרופ, הינה חברה הפועלת בעיקר ברכישה, ייזום, השכרה, ניהול והשבחה של נכסים מניבים הכוללים משרדים, שירותים, מסחר, מבני תעשייה ולוגיסטיקה, החברה מנהלת נכסים בהולנד, גרמניה, שוויץ וישראל. כמו כן לחברה קרקעות פנויות להשקעה. החברה פועלת מעת לעת, בהתאם להזדמנויות עסקיות בשוק הנדל"ן גם למימוש מבנים וקרקעות בתחום הנדל"ן.

חלק א- ניתוח פונדמנטלי

אספן גרופ בע"מ, נשלטת על ידי רוני צארום (48%), מנוהלת על ידי המנכ"לית צופית הראל ובראש הדירקטוריון שלה עומד גיא פרג. הינה חברת נדל"ן ציבורית הנסחרת בבורסה בישראל במדדי SME60 ועוד.

בבעלות הקבוצה נכסים מניבים, בשטח כולל של כ- 347 אלף מ"ר, המושכרים ליותר מ- 290 שוכרים, בתפוסה של כ- 95%. האסטרטגיה הניהולית של הקבוצה היא הרחבת פעילותה ברכישת נכסי נדל"ן מניב בתחום המשרדים והלוגיסטיקה בארץ ובאירופה.

לאספן תחום פעילות מרכזי והוא נדל"ן מניב הכולל רכישה, יזום, השכרה, ניהול והשבחה של נכסים מניבים הכוללים משרדים, שירותים, מסחר, מבנים לתעשייה, מלאכה ומרכזים לוגיסטיים. בתחום זה פועלת קבוצת אספן גרופ בישראל, גרמניה, הולנד ושוויץ. לצורך פעילות זו אספן פועלת לרכישת הנכסים באופן עצמאי עם שותפים מוסדיים כגון חברות ביטוח, קרנות פנסיה ובתי השקעות. החברה מאמינה בהתמקצעות והתמקדות בשוק היעד וניהול מקומי במדינות היעד.

בנוסף, אספן חותרת להשכרת המבנים לשוכרי עוגן, חברות וארגונים יציבים, רשויות ממשלתיות בגרמניה וחברות בינלאומיות גדולות. במקביל, פועלת החברה מידי פעם למימוש נכסים שמיצו את פוטנציאל ההשבחה שלהם כך שהחברה פועלת לפיזור הסיכונים תוך שמירה על תשואות גבוהות.

קבוצת צארום ( Zarom Holding Limited ), בבעלות איש העסקים רוני צארום, מחזיקה ב כ- 48% מחברת האם אספן גרופ בע"מ. יתר מניות החברה מוחזקות בידי הציבור ובידי גופים מוסדיים ובהם כלל אחזקות, מנורה מבטחים והראל השקעות.

בשנים האחרונות הרחיבה אספן גרופ משמעותית את תיק הנכסים שלה באירופה. נכון להיום נאמדים הנכסים שלה באירופה ובישראל בשווי של כ- 3.1 מיליארד ש"ח. בבעלותה של אספן שטחים בהיקף של כ-347 אלף מ"ר, המושכרים ליותר מ-290 שוכרים. האסטרטגיה של הנהלת הקבוצה היא להתמקד בשווקים יציבים בעלי יתרון לגודל כמו גרמניה והולנד. במדינות אלו רוכשת החברה מבנים בעלי דירוג אנרגטי גבוה, במיקומים אסטרטגיים.

מימושים ורכישות

אספן גרופ החליטה למכור שלושה מבני משרדים בגרמניה לאחר שהגיעה למסקנה ששוק הנדל"ן בגרמניה הגיע למחירי שיא, טרום הקורונה. כמו כן החברה ביקשה להגדיל את החשיפה להולנד. בהתאם לאסטרטגיה זו, המימושים בגרמניה מתווספים לשני מימושים משמעותיים שביצעה אספן גרופ במהלך 2019 בהיקף כולל של כ-99 מיליון אירו.

בחודש מרץ 2020 הודיעה החברה כי תשלים את מכירת שלושת מבני המשרדים שלה בגרמניה תמורת 625 מיליון ש"ח (156.3 מיליון יורו), באמצעות חברת הבת Aspen Real Estate Investments B.V,  . מבנה אחד במינכן מצוי בבעלותה המלאה, השני ממוקם בדורטמונד, ובו היא מחזיקה ב־94.9%, בשלישי, שבדיסלדורף, היא מחזיקה ב־51% וחברה שבשליטת הלמן־אלדובי מחזיקה ב־43.9%.אולם, בשל מגפת הקורונה העולמית השלמת העסקה הזו תלויה באוויר. שכן,  בעקבות המכה שספג שוק הנדל"ן המניב נוכח התפשטות הקורונה, התמורה בעסקה תופחת ב־15-10 מיליון יורו. במקרה כזה, החברה־הבת של אספן תצטרך למחוק עד 57% מהרווח שרשמה בעקבות העסקה.

כמו-כן, דיווחה החברה בשנת 2019 על 2 מימושים "קטנים" : האחד, מכירת מבנה משרדים בגרמניה תמורת כ-48 מיליון אירו. החברה רשמה רווח (לפני מס והוצאות נלוות) של כ-8 מיליון אירו, ונותר בידה תזרים חופשי (לפני מס והוצאות נלוות) בסך של כ-18 מיליון אירו. המימוש השני, מכירת המרכז הלוגיסטי המושכר לחברה מקבוצת רשת האופנה הגלובלית "טימברלנד" שבהולנד – תמורת כ-50.6 מיליון אירו. המכירה הותירה בידי החברה רווח הון של כ-6.8 מיליון אירו ותזרים חופשי של 34 מיליון אירו.

לצד זה, רכשה החברה, עם החברות שלמה ביטוח ואלטשולר שחם, שני נכסים בהולנד תמורת 59 מיליון אירו. החברה מציינת כי השוק בהולנד "הוא אחד מהשווקים שבהם מתמקדת החברה בשנתיים האחרונות, ושבו היא מזהה פוטנציאל להמשך צמיחה והצפת ערך".

סגירת תחום פעילות – אנרגיה סולארית

בחודש ספטמבר 2020 הודיעה אספן כי היא תשלים את מכירת 51% הנותרים מהפעילות הסולארית שלה לקרן נוי וצפויה לרשום רווח של כ-15 מיליון ש"ח. זאת, לאחר שבקרן בחרו לממש את האופציה שניתנה להם במסגרת ההסכם הקודם ביניהן.

על פי הודעת החברה, בכוונת קרן נוי לממש את אופציית ה-PUT, לרכישת 51% מחברת אספן גרופ סולאר. העסקה כפופה להתקיימות מספר תנאים מתלים, אך להערכת החברה השלמתה צפויה בשבועות הקרובים. לאחר השלמת העסקה, צפויה אספן גרופ לרשום רווח לפני הוצאות נלוות של כ-15 מיליון ש"ח.

העסקה בשנת 2017 נעשתה במחיר של 55 מיליון ש"ח, ששיקף אז שווי של כ-112 מיליון ש"ח לחברה העוסקת בייצור חשמל סולארי. בעת ביצוע העסקה דיווחה אספן שלהערכתה פעילותה של אספן סולאר תניב הכנסות של כ-36 מיליון ש"ח בשנה. ההערכה הזו ניתנה כיוון שלחברה היו הסכמים עם חברת החשמל. בעת חתימת הסכם הרכישה הראשון, ניתנה לקרן נוי אפשרות להרחיב את העסקה ולרכוש את יתרת המניות בחברה באופן שבו לאספן תהיה אופציית PUT ולקרן נוי אופציית CALL למימוש הרכישה.

במקביל לתהליכים הנ"ל החברה שמה לה למטרה לשפר את יחסי החוב שלה ולכן אנו רואים כי החברה כבר מנטרלת תחומי פעילות שלא תואמים את האסטרטגיה שלה, כמו למשל יציאה מתחום האנרגיה הסולארית ומימוש נכסים שמיצו את הפוטנציאל שלהם.

פיננסי

דו"ח רבעון שני לשנת 2020 פורסם בחודש אוגוסט ומעיד על המשך יציבות למרות הפגיעה ממשבר הקורונה שבו כלל חברות הנדל"ן המניב נמצאות – סך המאזן של החברה ליום 30 ביוני 2020 , הסתכם לסך של כ- 3.3 מיליון ש"ח, לעומת סך של כ- 3.1 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2019.

סך הכנסות החברה בתקופת הדוח הסתכמו לסך של כ- 112 מיליון ש"ח, לעומת סך של כ- 134 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. כאשר, הרווח הגולמי בתקופת הדוח הסתכם לסך של כ- 83 מיליון ש"ח, לעומת סך של כ- 92 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

בשורה התחתונה הרווח הנקי לתקופת הדוח הסתכם לסך של כ- 11 מיליון ש"ח, לעומת סך של כ- 67 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

ה – FFO שנהוג לבדוק חברות נדל"ן מניב הסתכם בתקופת הדוח לסך של כ- 48 מיליון ש"ח, לעומת סך של כ- 50 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ויחס ההון למאזן ליום 30 ביוני 2020 בדוחותיה הכספיים המאוחדים הינו כ- 28.4% ובדוחות הנפרדים הינו  כ- 38.4%

נכון ליום 30 ביוני 2020 , לחברה יתרות מזומנים, שווי מזומנים ונכסים פיננסים לזמן קצר בסך של כ- 202 מיליון ש"ח. ההון של החברה, כולל זכויות המיעוט, מסתכם בסך של כ- 950 מיליון ש"ח. סך ההון המיוחס לבעלים של החברה הסתכם לסך של כ- 640 מיליון ש"ח.

חלק ב- ניתוח טכני

מניית אספן גרופ נמצאת במגמה ראשית עולה ב-10 השנים האחרונות עם עלייה של כ-150%,בסוף שנת 2019 וקצת לפני פרוץ משבר הקורונה המניה נסחרה ברמות מחיר של שיא כל הזמנים ואז עם פרוץ המשבר היא התרסקה ואיבדה בשיא כ- 50% מערכה, ננתח את המניה באינטרוולים שונים של זמן כדי לבחון מה הכיוון מכאן

מחיר המניה נכון להיום הינו 500.6 אג'

תשואה מתחילת השנה- 38.31%-

תשואה ב-12 החודשים האחרונים- 31.15%-

טווח חודשי

בגרף החודשי אנחנו רואים את המגמה העולה שמנשכת משנת 2009, ניתן לראות שאחרי שנסחרה בשיא כל הזמנים בסוף שנת 2019, המניה ספגה גל ירידות משמעותי ובשיא המשבר נעצרה בדיוק על תמיכה בקו מגמה עולה ומשם התהפכה חזרה מעלה, טכנית כל עוד קו המגמה הזה מחזיק אז המניה עדיין חיובית, מבחינת המתנדים אנחנו עדיין לא רואים איתות להמשך עליות ולכן בהחלט יכול להיות שנראה ביקור נוסף על קו המגמה ובדיקה נוספת לתמיכה, שבירה של התמיכה תתן איתות לסיום אפשרי של המגמה העולה.

טווח שבועי

בגרף השבועי אנחנו רואים שלאחר הירידות החדות בשיא המשבר בחודש מרץ, המניה תיקנה מעלה ולאחר מכן שוב חזרה לרדת, בגל הירידות השני היא קבעה שפל נמוך יותר מהקודם (במונחי סגירה) ומאז שוב חזרה לעלות, כעת אנחנו מחכים לראות האם העליות ימשכו והמניה תקבע שיא עולה גבוה יותר מקודמו או שנעבור לירידות שוב פעם ואז אולי גם נראה שפל נמוך יותר מהשפל הקודם – בכל מקרה שער 470 מהווה תמיכה כרגע, אם כי לא חזקה במיוחד ולאחר מכן 450

מתנד  MACD נראה עדיין חיובי בשלב זה, RSI על 47 בגבולות הממוצע, כמו כן המניה נסחרת במרכז רצועות בולינגר בשלב זה.

טווח יומי

בגרף השבועי אנחנו רואים שמאז השפל האחרון בחודש יולי המניה מתחילה לבנות מבנה מחירים עולה, שיאים ושפלים עולים וכבר מייצרת סוג של תעלה עולה, כיום היא נמצאת על תמיכה בחלק התחתון של התעלה והצפי הוא להמשך עליות אך צריך לזכור שהתעלה עוד בראשיתה ולא מספיק חזקה בשביל להסתמך עליה

נקודה נוספת היא הקושי של המניה לפרוץ את ממוצע נע 100, אנחנו רואים שהיא מגיבה יפה לאורך ההיסטוריה לממוצע הזה וכיום הוא מהווה שוב התנגדות עבורה, אם נראה פריצה שלו זה יחזק את הסבירות להמשך עליות בעתיד.

לסיכום החלק הטכני – המגמה הראשית של המניה הינה מגמה עולה, התמיכות בשלב זה עדיין לא נשברו, המגמה המשנית כרגע לא ברורה ונמתין לקבל כיוון בשבועות הבאים, יחד עם זאת במגמה המינורית ניתן לראות התחלה של מבנה מחירים עולה שאם ימשך ישליך גם על המגמה המשנית

לטווח הארוך כל עוד התמיכה על קו המגמה העולה בגרף החודשי מחזיקה אז המניה עדיין חיובית ותמשיך לעלות, שבירה של התמיכה הנ"ל ונצטרך לחשב מסלול מחדש

חלק ג- ניתוח משולב הכולל התייחסות לניתוח טכני ופונדמנטלי

לחברה יש קרקע יציבה וצומחת בהולנד עם נכסים טובים ואיכותיים המהווה רשת ביטחון על כן להערכתנו, תמשיך אספן גרופ להציג ביצועים תפעוליים יציבים, לצד המשך הפחתת המינוף הגבוהה מאוד שלה.

החברה כבר מנטרלת תחומי פעילות שלא תואמים את האסטרטגיה שלה כמו למשל יציאה מתחום האנרגיה הסולארית ומימוש נכסים שמיצו את הפוטנציאל שלהם ובכך, שמה לה למטרה לשפר את יחסי החוב שלה ולהפחית מינוף.

בסוף 2019 טרום משבר הקורונה בית השקעות רוסאריו נתנו מחיר יעד למניה של 10.1 שקלים וחברת דירוג האשראי מעלות S&P קבעה את דירוג חברת אספן גרופ על'ilA'  עם תחזית יציבה.

מבחינה טכנית המגמה הראשית של המניה הינה מגמה עולה, המניה נתמכה לאחרונה על ידי קו המגמה העולה ארוך הטווח וכל עוד התמיכה מחזיקה אז המגמה ממשיכה להיות חיובית

חברת אספן פועלת להמשיך ולהתמקד כחברה בתחום הנדל"ן המניב ולהציף ערך לבעלי המניות שלה. מנהליה פועלים למימוש היעדים האסטרטגיים של הקבוצה תוך התאמה לשינויים בשוק הנדל"ן, שוק ההון, מגמות וטרנדים בעולם.

מתחילת השנה ירדה מניית החברה בכ־45% וכיום היא נסחרת לפי שווי שוק של 305 מיליון ש"ח. שווי זה נמוך משמעותית מההון העצמי שלה, שעומד על 950 מיליון ש"ח נכון לסוף הרבעון השני של השנה ותיק נכסים של 2.7 מיליארד ש"ח.

** כל הניתוחים בסקירה בוצעו באמצעות תוכנת FXG, לקבלת פרטים על התוכנה לחצו כאן

***אין לראות בנכתב בכתבה זאת המלצה לביצוע פעולות בנייר, למידע נוסף אודות הסרת אחריות לחצו כאן