גב ים מציגה איתנות פיננסית בצל משבר הקורונה עם מזומנים ושווי מזומנים של 1.6 מיליארד ש"ח, מינוף העומד על 50%, צבר הזמנות בהסכמי שכירות של 2.4 מיליארד ש"ח  ו100%-  מנכסי החברה שלא משועבדים – החברה בהחלט נמצאת במקום יציב וטוב ביחס למתחרות וביחס למציאות הקורונה שאופפת את כל המשק ומאיימת עליו.

חלק א- ניתוח פונדמנטלי

החברה, גב-ים לקרקעות בע"מ, עוסקת בעצמה ובאמצעות חברות הבנות שלה בתחום הנדל"ן בארץ ונסחרת במדד ת"א 90. פעילות החברה הינה בשני תחומים:

– נכסים מניבים: יזום, תכנון, פיתוח, הקמה (באמצעות קבלנים), שיווק, השכרה, תחזוקה וניהול של פארקי הייטק, פארקים עסקיים ותעשייתיים, בנייני משרדים, שטחי מסחר, מבני אחסנה וחניונים בפריסה הארצית. נכון לסוף יוני השנה, לחברה נכסים מניבים בשטח כולל של כמיליון מ"ר, באתרים שונים ברחבי הארץ .

– בניה למגורים: יזום, תכנון, פיתוח, הקמה (באמצעות קבלנים), שיווק ומכירה של יחידות דיור.

בספט' 2019 מכרה החברה הציבורית נכסים ובנין חלק ממניותיה בגב ים, באופן שאחזקתה ירדה לשיעור שבו היא חדלה מלהיות בעלת השליטה בחברה. בהתאם, כיום החברה היא חברה ללא בעל שליטה ואינה מהווה עוד חברה נשלטת על ידי חברת שכבה שנייה, כמשמעות החוק לקידום התחרות ולצמצום הריכוזיות תשע"ד- 2013 .

גב ים, הנסחרת בשווי שוק של כ-4.2 מיליארד ש"ח ונשלטה בעבר על ידי נכסים ובנין, מתנהלת כעת לכאורה ללא גרעין שליטה, אולם נכסים ובנין שבשליטת אדוארדו אלשטיין המחזיקה כ-29.9% ממניותיה הינה עדיין בעלת המניות המרכזית בחברה.

בסוף יולי 2020 דווח כי איש העסקים אהרון פרנקל (אשר הרוויח עשרות מיליוני שקלים על השקעתו המתוקשרת האחרונה בחברת המל"טים אירונאוטיקס) מגלה עניין במניית גב ים ורכש לאחרונה במסגרת עסקאות בבורסה ומחוץ לבורסה כ-8.6% ממניות החברה בשווי שוק נוכחי של כ-380 מיליון ש"ח- על פי דיווח שנמסר לבורסה, את הרכישה האחרונה, בהיקף של כ-170 מיליון ש"ח ביצע פרנקל בעסקה מחוץ לבורסה. פרנקל, איש עסקים אשר צבר את הונו כאשר כיהן כנציג של יצרניות מטוסים מערביות (בואינג ואיירבוס) במזרח אירופה, הינו הבעלים של קבוצת Loyd's העוסקת בהשקעות בתחומי נדל"ן מניב, תעופה, אנרגיה והייטק. נדגיש כי כתוצאה מהדיווח ובשילוב דו"חות רבעון שני זה יצאה לאומי פרטנרס עם המלצת תשואת שוק למניית גב-ים ואפסייד של כ-5% על מחיר המניה

נכסים מרכזיים בבעלות גב ים: גב-ים ת"א ToHa – , גב-ים הרצליה צפון , גב-ים הרצליה, מרכז גב-ים הרצליה, פארק מתם, מרכז תעשיות מדע חיפה, מרכז קונגרסים בינלאומי חיפה, פארק גב ים נגב, פארק גב-ים רחובות, פארק גב-ים לוד, פארק גב-ים טירת כרמל, קריית תעשיות עתירות מדע ירושלים, פארק גב-ים מפרץ חיפה, פארק גב-ים חולון, פארק גב-ים יבנה, פארק גב-ים קיסריה, פארק גב-ים באר יעקב, גב-ים רעננה, גב-ים מודיעין, גב-ים ראש העין, גב-ים חיפה רמת הנשיא, קרקע בקריית ים בה כ-400 יחידות דיור, נכסים מניבים נוספים המיועדים לתעשייה ואחסנה – עכו, גדרות, עפולה ועוד.

החברה מנהלת בתקופה זו משאים ומתנים עם חברות בינלאומיות וישראליות גדולות, חלקם משאים ומתנים מתקדמים, לשכירות עשרות אלפי מ"ר חדשים. לחברה תמהיל מגוון של נכסים ולקוחות, עם פריסה ארצית, הן גיאוגרפית והן סקטוריאלית. נכסיה של החברה ממוקמים באזורי ביקוש בארץ. נכון לתום שנת 2019, צבר ההזמנות של החברה בהסכמי שכירות חתומים הסתכם בכ-2.4 מיליארד ש"ח. לחברה שותפויות אסטרטגיות עם המוסדות האקדמיים המובילים בארץ.

במהלך המחצית הראשונה של שנת 2020, חתמה החברה על 68 הסכמי שכירות, ביחס ל-66 אלף מ"ר, המניבים כ-47 מליון ש"ח בשנה, בעלייה ריאלית ממוצעת של כ-7.5% בדמי השכירות.

החברה ממשיכה בפעילותה השוטפת, ומובילה מהלכי ייזום, בראיה ארוכת טווח, בהיקף של כ-290 אלף מ"ר, בהשקעה של 1.7 מיליארד ש"ח (חלק החברה), הכוללים 8 פרויקטים, ביניהם מגדלי מתם מזרח, פארק גב-ים רעננה, פארק גב-ים העברית, מרלו"ג בפארק גב-ים מפרץ חיפה, מרלו"ג בפארק גב-ים גדרות וחניון חלקי ב ToHa2. ברבעון השני של השנה השלימה החברה את הקמתו של הבניין השני בפארק גב-ים חולון, בהיקף של 22 אלף מ"ר, אשר שווק במלואו. בשנת 2020 תשלים החברה את הקמתם של שני פרויקטים נוספים – הבניין הרביעי בפארק גב-ים נגב, והמרלו"ג השני בפארק גב-ים מפרץ חיפה, בשטח כולל של כ-24 אלף מ"ר. בנוסף, החברה נמצאת בהליכים של תכנון, רישוי ותכניות בניין עיר של פרויקט ToHa2, פארק גב-ים הרצליה צפון, הבניין השלישי בפארק גב-ים חולון והבניין החמישי בפארק גב-ים רחובות. החברה תקבל החלטות מושכלות מעת לעת באשר לפרויקטים שעדיין בקנה.  

בפברואר 2020, טרם פרוץ משבר הקורונה, הנפיקה החברה סדרה חדשה של אגרות חוב, בתמורה לסך ברוטו של 777 מליון ש"ח. אגרות החוב, בעלות מח"מ של כ-5.7 שנים, המדורגות על-ידי מעלות S&P בדירוג AA ועל-ידי מידרוג בדירוג Aa2, גויסו במחיר המשקף ריבית שלילית בשיעור של (0.01%-), צמודה למדד המחירים לצרכן.

לפני מספר ימים הנפיקה החברה הבת, מת"ם, אגרות חוב הנסחרות במערכת הרצף המוסדי, באמצעות הרחבת סדרת אגרות חוב קיימת, המדורגות Aa2 על-ידי מדרוג, למח"מ 4.7 שנים. ההנפקה נעשתה בדרך של הנפקת אג"ח פרטית לגופים מוסדיים, בתמורה כוללת של כ-250 מיליוני ש"ח ברוטו, ובריבית שקלית שנתית אפקטיבית בשיעור 1.98%

פיננסי

בדו"חות הרבעון השני לשנת 2020 דיווחה החברה על קיטון של 41% בהכנסות הרבעון, לצד קיטון של 43% בשורה התחתונה. עם זאת, ה-FFO של החברה צמח בכ-9%, וה –NOI עלה ב-7.4%.

מדובר בתוצאות מצוינות במיוחד עקב העובדה שאנו באמצע משבר נגיף הקורונה והחשש מפגיעה בשיעור התפוסה של נדל"ן מניב ובעיקר משרדי וחללי עבודה.

הכנסות גב ים מהשכרת מבנים עלו ברבעון השני ב-8.5% ועמדו על 133 מיליון ש"ח וב-5.6% במחצית השנייה כולה שבה הכניסה החברה 267 מיליון ש"ח מדמי שכירות. הגידול בהכנסות הללו נובע הן מתוספת הכנסות בגין שטחים שהחלו להניב בפרויקטים אשר הושלמו בשנת 2019 והן מעלייה ריאלית בדמי השכירות בנכסים קיימים.

החברה הודיעה כי וויתרה על דמי שכירות בסך כולל של כ-5 מיליון שקלים בעקבות משבר הקורונה. עוד ציינה כי הקיטון בהכנסות שנבע מאובדן דמי שכירות אלו נפרס על-ידי החברה על-פני תקופת חוזה השכירות הרלוונטי.

ה-EBITDA של החברה ברבעון השני דווח בכ-121 מיליון ש"ח, גידול של כ-8%, בהשוואה לכ-112 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. העלייה מיוחסת לגידול בהכנסות מהשכרת מבנים.

בשורת הרווח, רשמה החברה רווח נקי של כ-63.5 מיליון ש"ח, קיטון של כ-42.6% בהשוואה לכ-110.7 מיליון ש"ח ברבעון השני של 2019. לעומת זאת, החברה מדווחת על גידול של כ-9.3% ב-FFO שהסתכם בכ-59 מיליון ש"ח, בהשוואה לכ-54 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד . גם ה-NOI  של החברה עלה בכ-7.4% והסתכם בכ-130 מיליון ש"ח, בהשוואה לכ-121 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול בFFO  ו ב NOI מיוחס לגידול בהכנסות מהשכרת מבנים.

על פי דו"חות הרבעון השני, ה- NOI שמר על יציבות ביחס לרבעון הקודם עם 130 מיליון ש"ח כאשר חידושי חוזי השכירות שנחתמו במהלך הרבעון הנ"ל גילמו עליה בשיעור של כ- 9.1% בשכ"ד. מדובר ב- 27 חוזים בשטח של כ- 22 אלף מ"ר, נזכיר כי ברבעון הראשון נחתמו 41 חוזים בשטח של 44 א’ מ"ר שגילמו עליה של 6.7%.  גם יתר תנאי החוזים (תקופה, הצמדה, הטבות)  נשארו ללא שינוי לטענת החברה. התפוסה נשארה יציבה וגבוהה מאוד והחברה מדווחת כי אין שינוי בגביה ביחס לאשתקד.

חלק ב- ניתוח טכני

מניית גב ים נמצאת במגמה ראשית עולה מאז שנת 2012, המניה נפגעה כתוצאה ממשבר נגיף הקורונה ומאז חודש מרץ היא במגמה יורדת כאשר בשיא היא איבדה 46% מערכה, בחודש האחרון אנחנו רואים סימנים של בלימת הירידות ואולי אף היפוך מגמה  

מחיר המניה נכון להיום הינו 198,510 אג'

תשואה מתחילת השנה- 22.5%-

תשואה ב-12 החודשים האחרונים- 4.06%

טווח חודשי

בגרף החודשי אנחנו רואים את המגמה העולה של המניה מאז שנת 2012, שנת 2019 הייתה שנה טובה מאוד למניה ולמעשה עד פברואר 2020 עלתה המניה בכ- 120%

ניתן לראות את הפגיעה בעקבות משבר נגיף הקורונה שהוביל לירידות עד לחודש יולי האחרון שם נעצרו הירידות בדיוק על קו המגמה העולה, כעת צריך לבחון אם מדובר בתמיכה אמיתית, שינוי מגמה וחזרה לעליות או שהירידות ימשכו, לשם כך ננתח את הגרפים בטווחים הקצרים יותר בהמשך.

טווח שבועי

בגרף השבועי ניתן לראות גם כן את הבלימה של הירידות בתחילת יולי ומאז מעבר לעליות בנייר, דבר נוסף שאפשר להבחין בו הוא החצייה של ממוצע נע 100 כלפי מעלה, במבט לאחור אנחנו רואים שלאורך ההיסטוריה של המניה היא הגיבה יפה לממוצע נע 100 ותמיד נתמכה עליו ועל כן חציית הממוצע היא איתות חיובי עבורינו וחיזוק לכך שמדובר בשינוי מגמה

גם מתנד MACD מצביע על התחלת עליות בנייר

מבחינת רצועות בולינגר המניה נסחרת בתוך הרצועות בחלק העליון אך לא צפוי תיקון טכני משמעותי כרגע

נרצה לראות שהמניה ממשיכה להיתמך על ידי ממוצע נע 100 ובונה שיא עולה חדש בתקופה הקרובה

טווח יומי

בגרף היומי ניתן לראות את התעלה היורדת מהחודשים האחרונים אשר נבלמה בשער 163300 בתבנית של תחתית כפולה או "W" שהינה תבנית של היפוך מגמה, מאז אנחנו רואים עליות, בנייה של שיאים ושפלים עולים ותחילת בנייה של תעלה עולה

במקביל לעליות ראינו גם חצייה של הממוצעים הנעים, בתחילה של ממוצע נע 50 ובשבוע שעבר גם חצייה של ממוצע נע 100 כלפי מעלה מה שמחזק עוד יותר את הסבירות להיפוך מגמה ומעבר לעליות

מבחינת רצועות בולינגר המניה נסחרת בתוך הרצועות בחלק העליון

נראה שהיעד הקרוב הבא הוא ב- 220000 כאשר התמיכה היא באזור 190000

לסיכום החלק הטכני– בטווחים הארוכים יותר אנחנו רואים שהמגמה הראשית היא מגמה עולה שעדיין לא נשברה, את הירידות של החודשים האחרונים ניתן להחשיב עדיין כתיקון טכני סביר למגמה הראשית

בהסתכלות על המגמה המינורית בטווח היומי ניתן לראות תבנית היפוך מגמה ומעבר לעליות, מה שיכול להעיד על כך שגם התיקון הטכני הסתיים וחוזרים לעליות בנייר

חלק ג- ניתוח משולב הכולל התייחסות לניתוח טכני ופונדמנטלי

גב ים הגיעה למשבר הקורונה ערוכה, במצב פיננסי טוב, עם שלל כלים המאפשרים לה התמודדות עם מציאות הקורונה, הערכות זו של החברה באה לידי ביטוי, בין היתר, ביתרות מזומנים בסך 1.6 מיליארד ש"ח; שיעור מינוף של 50%; 100% מנכסי החברה אינם משועבדים; חוב מדורג AA, עם מח"מ ופריסה נוחים. רק 7% מהכנסות השכירות של החברה נובעות ממסחר, ובנוסף – שיעור ההיוון הממוצע לשווי הנכסים המניבים של החברה עומד על 7.4%.

חברת S&P מעלות פרסמה דו"ח לפיו ההערכה היא כי בטווח הארוך יקוצץ שווי הנכסים בתחום המשרדים ב־10% עקב משבר הקורונה והמעבר של חברות הייטק לעבודה מהבית. אנו מעריכים כי השינוי לא צפוי להיות משמעותי עבור חברות הנדל"ן ובטווח הארוך נראה כי אין תחליף לעבודה במשרד כיוון ויש חשיבות לעבודת הצוות ולצורך חברתי לצאת מהבית. אבל, כן יהיו התאמות בשווי הנכסים בהתייחסות לכלכלה החדשה שנוצרה עקב משבר הקורונה.

החברה מנהלת בתקופה זו משאים ומתנים עם חברות בינלאומיות וישראליות גדולות, חלקם משאים ומתנים מתקדמים לשכירות עשרות אלפי מ"ר חדשים עם הצגת יציבות ב NOI ומדווחת כי נכון לעתה היא לא מרגישה בהשפעה מהותית של משבר הקורונה על הגביה והביקוש. החברה פועלת בראייה ארוכת טווח, תוך איזון מבוקר בין המשבר והשלכותיו לפעילות העסקית של החברה, נקיטת יוזמות אסטרטגיות, בחינת הזדמנויות חדשות ומתן מענה ותגובה מהירים.

מבחינה טכנית המניה נמצאת במגמה ראשית ומשנית עולה כאשר את הירידות האחרונות שנבעו כתוצאה ממשבר הקורונה ניתן לייחס לתיקון טכני סביר, במגמה המינורית אנחנו כבר מתחילים לראות התאוששות וחזרה לעליות

חברת גב-ים מובילה את פלח השוק העליון בתחום הנדל"ן המניב עם צבר משמעותי של נכסים ביזום, ברובם בניה ספקולטיבית, תוך שמירה על סטנדרטים ורצון להרחיב פעילותה העסקית, תוך ביסוס מעמדה כחברה יזמית בתחום הנדל"ן המניב וכאוטוריטה מקצועית בבניית פרויקטים חדשניים, יעילים ורווחיים.

כל הניתוחים הטכניים בסקירה בוצעו באמצעות תוכנת FXG, לקבלת פרטים על התוכנה לחצו כאן

***אין לראות בנכתב בכתבה זאת המלצה לביצוע פעולות בנייר, למידע נוסף אודות הסרת אחריות לחצו כאן