מליסרון מתמודדת עם נגיף הקורונה בנחישות ובזהירות, הסגר ששיתק לה את הקניונים כמעט ב-100%, דרש ממנה להוציא לפועל תוכנית התייעלות רחבה עם צורך קיומי להגדיל מזומנים בקופה, וזאת על מנת לעבור את המשבר הנוכחי הזה בשלום – העתיד קצת פחות ורוד.

חלק א- ניתוח פונדמנטלי

מליסרון הוקמה בשנת 1987 כחברה פרטית והונפקה לראשונה בבורסה לניירות ערך בתל אביב בחודש יולי 1992. מליסרון בע"מ, חברה ציבורית הנסחרת במדד ת"א 35 לפי שווי שוק של כ-6.3 מיליארד ₪, עוסקת ביזמות ופיתוח נדל"ן והינה הבעלים והמפעיל באמצעות חברות בנות שבשליטתה מגוון קניונים, מרכזי מסחר, פארקים עתירי ידע והיי טק ומשרדים הממותגים תחת השם "עופר".

בעלת השליטה במליסרון היא חברת עופר השקעות שבבעלות ליאורה עופר (56%) והמנכ"ל אופיר שריד. נכון לסוף חודש מרץ 2020 בבעלות החברה ובניהולה 24 נכסים מניבים, בשטח של כ-833 אלף מ"ר, שטחי השכרה המאוכלסים בשיעורי תפוסה גבוהים של כ-96% ובנוסף 26 אלף מקומות חניה (כ-2,350 שוכרים). במהלך הרבעון הראשון שיעור התפוסה עמד על 98% בקניונים ועל 93% במשרדים

בין הנכסים המרכזיים של מליסרון: הקניון הגדול פ"ת, הקריון, קניון רחובות בילו סנטר – פאוור סנטר בקריית עקרון, קניון עופר קניותר, קניון רמת אביב, קניון הראל, קניון עכו , "חוצות המפרץ" , גרנד קניון באר שבע, פארק אזורים פ"ת, קניון סירקין, קניון השרון, קניון מלכת שבא באילת, גרנד קניון חיפה, קניון לב חדרה, קניון מרום ברמת גן, קניון הגבעה בגבעת שמואל, קניון סנטר נוף הגליל, קניון סנטר נצרת עילית, קניון אדומים במעלה אדומים ו-50% ממניות חברות מינרון בהונגריה.

בעלת השליטה, ליאורה עופר, מבינה כי מדובר בענף (קניונים) הצפוי להיכנס לתקופה לא פשוטה וחושבת שמדובר דווקא בתקופת הזדמנות להרחבת עסקי החברה. מבחינתה, החברה צריכה להיות מוכנה לזהות הזדמנויות בתקופה הזו ולבחון אפשרויות לגוון את לאחזקותיה, למשל באמצעות רכישת חוות שרתים, מחסנים לוגיסטיים, בנייה על גגות מבני הקניונים של החברה מגדלי משרדים, מגורים, מרפאות ועוד.  מאז המשבר איבדה מניית מליסרון יותר מ-40% משוויה כאשר החברה לא מושקעת בנדל"ן רב בחו"ל ועיקר פעילותה בישראל עם איתנות פיננסית ומזומנים נזילים בכדי לצלוח את המשבר.

במשבר הקורונה הנוכחי נחתכו 90% מהכנסותיה של מליסרון בעיר מהקניונים בישראל, שמהווים את מוקד פעילותה . מליסרון ביצעה מספר פעולות הכרחיות נוכח המשבר בהם: צמצום בהוצאות התפעוליות לרבות הוצאת עובדים לחל"ת, הקפיאה את פעילות השיווק, צמצמה את רוב הוצאות השמירה והניקיון, סגרה מערכות חשמל ותאורה, קיבלה פטור מארנונה, הפחתה וולונטארית של שכר הבכירים, הגדלת נזילותה של החברה ושיפור גמישותה הפיננסית באמצעות גיוס אגרות חוב במח"מים ארוכים ונטילת מסגרות אשראי מבנקים, התאמת קניוני החברה לשגרה החדשה עם פתיחתם המחודשת והכנת תכנית הקלות תוך משא ומתן עם השוכרים.

בתחילת חודש מאי פרסמה מליסרון תוכנית הקלות לשוכרים בקניונים בהיקף של 150 עד 200 מיליון שקל הכוללת הנחות בדמי שכירות וניהול ופריסת תשלומים. להערכתנו, עוצמת הפגיעה הכלכלית הנובעת מכניסת המשק למיתון טרם מורגשת בשוק ותתברר ברבעונים הקרובים. ככל שתהליך ההתאוששות בענף הקניונים יהיה במהירות נמוכה, פתיחת הקניונים עשויה להיות הדרגתית ותנועת הלקוחות בהם תהיה אף היא בהתאמה איטית,  תיתכן פגיעה בפעילות העסקית השוטפת של מליסרון

בנוסף למשבר הנוכחי, מליסרון מתמודדת כיום מול שוק הקניות המקוונות שהולך ומתפתח ומול מרכזי הקניות הפתוחים שצוברים תאוצה בשל פחד הקונים ממקומות סגורים – כרגע אין לחברה כוונה להיכנס לתחום האון-ליין והיא מנסה לחזק את מותגי הספורט, מכוני כושר והמסעדות בתוך הקניונים הסגורים שלה. מרכזי הקניות הפתוחים שגשגו באווירת הקורונה כאשר אנשים מעדיפים לקנות באוויר הפתוח, מליסרון מקווה כי החשש מקניונים סגורים יחלוף מהר.

ניתוח פיננסי

מליסרון מדווחת על תוצאות תפעוליות לרבעון הראשון של 2020, מפחיתה את נכסיה ב-318 מיליון שקל בגלל משבר הקורונה (הנחות והקלות שניתנו) עם ירידה דרסטית בהכנסות בקניונים שהעבירו את החברה מרווח נקי של 138 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2019 להפסד לבעלי המניות של 86 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2020

FFO שמבטאת רווח מדווח בנטרול הכנסות והוצאות משינוי שווי נדל"ן בתוספת פחת – מונח המקובל לבחון בו חברות נדל"ן מניב. ה-FFO של מליסרון גדל ברבעון הראשון בכ-10.8% לסך של כ-195 מיליון שקל, בעוד שהתזרים מפעילות שוטפת הסתכם בכ-202 מיליון שקל – עלייה ניכרת של כ-20.2% ביחס לרבעון הראשון ב-2019.

NOI (רווח תפעולי נטו) גדל בכ-5.1% לסך של כ-286 מיליון שקל, כאשר ה-NOI מנכסים זהים גדל ברבעון הראשון השנה בכ-1.7% ביחס לרבעון המקביל אשתקד והסתכם ב-296 מיליון שקל.

תפוסת השכירות – שיעור התפוסה בנכסי החברה נותר גבוה ועומד על כ-98% במרכזים המסחריים ועל כ-93% במשרדים – 98% מכלל השוכרים שהורשו לחזור חזרו לעבוד ופתחו את  החנויות.

יחס הלוואה לערך (מינוף Loan-to-value ratio) יציב ועומד על כ-46.9%.

בין השנים 2020 עד 2022 צפויה החברה לפרוע חוב בסך של כ-4.2 מיליארד שקל הנושא ריבית של כ-3.4% – זו ריבית גבוהה מאוד שכן, כיום אג"ח ארוכות טווח של החברה (סדרה י"ח) בריבית של כ-1% בלבד.

ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות בתום הרבעון הראשון של 2020 הסתכם בכ-7.3 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-7.5 מיליארד שקל בסוף שנת 2019.

שווי הנדל"ן להשקעה של מליסרון ירד בכ-1.4% והסתכם בכ-18.55 מיליארד שקל, המהווה קיטון של כ-261 מיליון שקל משוויו בסוף שנת 2019. הקיטון נובע בעיקר מירידת השווי ההוגן של נכסי החברה כתוצאה מהשפעת משבר הקורונה.

הרווח הגולמי דווקא עלה במקצת (כ-1%) ביחס לרבעון המקביל אשתקד.

החברה הרחיבה במהלך משבר הקורונה מסגרות אשראי מול הבנקים וגייסה עוד כ230 מליון ₪ מאג"ח, בנוסף מכרה את קניון לב אשדוד ב-240 מיליון שקל כך שכיום לחברה קיימת יתרת מזומנים ומסגרות אשראי בהיקף של כ-2.8 מיליארד שקל, כאשר עליה לשרת עד תום שנת 2020 חוב בהיקף של כ-1.4 מיליארד שקל .

במליסרון מבינים שכדאי להצטייד במזומנים ולדחות את תשלום החובות לשלב מאוחר יותר. בשל כך, החברה דיווחה כי חוב בסך של 650 מיליון שקל שאמור להיפרע בנובמבר 2020, יקבל מסגרת חדשה וגבוהה יותר – 850 מיליון שקל וייפרע בנובמבר 2021. החוב מיועד לרכישת קניון רמת אביב ונלקח מבנק לאומי. מתוך סכום האשראי, 200 מיליון שקל ישמשו את החברה לצרכיה ואילו 650 מיליון שקל ישמשו לסגירת ההלוואה המקורית.

הצפי לרבעון שני נראה רע מאוד, מליסרון מתריעה על פגיעה קשה בדוחות הרבעון השני והקבוצה צפויה להציג צניחה אדירה בהכנסותיה מפעילות המרכזים המסחריים

האופטימיות של האנליסטים במניית מליסרון

האנליסטים של ווליו בייס ולאומי פרטנרס העניקו למליסרון המלצת קנייה במחירי יעד של 21%–61% יותר ממחיר השוק. כאשר, בנק ישראל פרסם לאחרונה את ניתוח ההוצאות בכרטיסי האשראי, עולה כי ענפי הביגוד, מוצרי החשמל, והריהוט הישראלים כבר מוציאים כסף בהיקף דומה לזה שהוציאו ערב המשבר, וגם ברכישות דלק וכלי תחבורה ניכרת התאוששות חזקה. לטענת האנליסטים, צמיחה עתידית של החברה תבוא בעיקר מייזום בתחום המשרדים, מה שישנה את תמהיל הנכסים של החברה ויקטין את פעילות המסחר. פעילות הייזום של מליסרון כיום תגדיל את שטחי ההשכרה של החברה בכ-130 אלפי מ"ר בשנים הקרובות (חלק החברה), סך ההשקעה הנדרש צפוי לכ-1.4 מיליארד ₪ (כ-900 מ' ₪ מתוכם הושקעו עד עתה), השלמת הייזום צפויה להניב לחברה תוספת משמעותית של כ-150 מ' ₪ ל-NOI הגוזרת תשואת ייזום של כ-10.5%, מה שיניב לחברה רווחי הון משמעותיים נוספים בעת הפיכת הנכסים למניבים.

ברי גנדנשטיין, אנליסט בכיר בלאומי פרטנרס, העלה את ההמלצה למנייה מ"תשואת שוק" ל"תשואת יתר", במחיר יעד של 154 שקל למניה, המשקף אפסייד של 21% על מחיר השוק. "מדובר בפער גבוה משמעותית ביחס לרוב חברות הנדל"ן האחרות, בהן אנו משתמשים בהנחות זהות. לפיכך, אנו מרגישים בנוח להעלות את ההמלצה לתשואת יתר גם בתנאי אי הוודאות והסיכונים הנוכחיים".

חלק ב- ניתוח טכני

מליסרון חטפה מכה קשה במשבר הקורונה האחרון יחד עם כל ענף הנדל"ן ובשיא המניה איבדה מעל 50% מערכה, למעשה המניה ספגה פגיעה עודפת בהשוואה למדד הנדל"ן .

מחיר המניה נכון להיום הינו 15,940 אג'

המגמה הראשית של המניה מאז שנת 2008 הינה מגמה עולה

תשואה מתחילת השנה- 40.3%-

תשואה ב-12 החודשים האחרונים- 27.06%-

המניה ספגה ירידות חדות בעקבות משבר הקורונה ומאז לא מצליחה להתאושש

למעשה מחודש מרס האחרון המניה במגמת דשדוש ועוד לא החליטה אם הכיוון הוא המשך ירידות או מעבר לעליות

טווח חודשי-

בגרף החודשי ניתן לראות שהמניה התרסקה בחודש מרץ ונעצרה על תמיכה בשער 12,380 ומאז מתבססת על התמיכה הזאת, לא ראינו תיקון עולה אפילו לא לפיבונאצ'י

אם תשבור את התמיכה הזאת התמיכה הבאה תהיה על קו המגמה העולה

רצועות בולינגר- המניה נסחרת קרוב לחלק העליון של הרצועות אך לא חורגת

מתנד MACD – המניה סיימה מהלך עליות אך התקבל איתות על המשך מהלך עליות נוסף

ממוצעים נעים- המניה נסחרת מתחת לכל הממוצעים הנעים ארוכי הטווח, בחודש מאי המניה שברה את ממוצע נע 100 כלפי מטה, החודש אם לא תחזור ותסיים מעל זה יתן לנו איתות להמשך ירידות

טווח שבועי-

בטווח השבועי ניתן לראות שמאז גל הירידות האחרון המנייה מדשדשת ובנתה תבנית דגל כאשר לרוב אחרי תבנית כזאת הסיכוי הוא להמשך ירידות, פריצה של הדגל מעלה או שבירה מטה יכולים לסמן על כיוון המגמה בשבועות הקרובים

רצועות בולינגר- המניה נסחרת במרכז הרצועות

מתנד MACD – המניה סיימה גל ירידות אך עדיין אין איתות על תחילת מהלך עולה

ממוצעים נעים- המניה נסחרת מתחת לכל הממוצעים הנעים ארוכי הטווח

טווח יומי-

בטווח היומי נראה שמתחילה להיווצר תעלה במגמת דשדוש עם עלייה קטנה מאוד

רצועות בולינגר- המניה נסחרת במרכז הרצועות

מתנד MACD – המניה סיימה גל ירידות אך עדיין אין איתות על תחילת מהלך עולה

ממוצעים נעים- המניה פרצה את ממוצע נע 50 כלפי מעלה וכרגע מנסה לבסס תמיכה על הממוצע. עדיין נסחרת מתחת לממוצע נע 100

לסיכום המניה נראית שלילית בטווחים החודשי והשבועי, בטווח היומי נראה שמתחילה להיבנות תבנית של תעלה עולה אך היא עדיין חלשה ולא מגובה באינדיקטורים נוספים

חלק ג- ניתוח משולב הכולל התייחסות לניתוח טכני ופונדמנטלי

– ענף הנדל"ן בכלל והנדל"ן המניב בפרט ספג פגיעה קשה בעקבות משבר הקורונה ובתוכו מליסרון שנפגעה משמעותית בפגיעה עודפת בהשוואה למדד ועדיין לא מראה סימנים של התאוששות

– היתרון הגדול של מליסרון הוא השליטה בשטחי נדל״ן עצומים במיקומים מרכזיים- כאשר ניצול נדל"ן זה לטובת פיתוח משולב של קניונים, מגורים ומשרדים עתיד להביא לצמיחה של החברה בעיקר מייזום בתחום המשרדים, מה שישנה את תמהיל הנכסים של החברה ויקטין את פעילות המסחר. פעילות ייזום בתחום המשרדים של מליסרון כיום תגדיל את שטחי ההשכרה של החברה בכ-130 אלפי מ"ר בשנים הקרובות, סך ההשקעה הנדרש צפוי לכ-1.4 מיליארד ₪ (כ-900 מ' ₪ מתוכם הושקעו עד עתה), השלמת הייזום צפויה להניב לחברה תוספת משמעותית של כ-150 מ' ₪ ל-NOI הגוזרת תשואה של כ-10.5%, מה שיניב לחברה רווחי הון משמעותיים נוספים בעת הפיכת הנכסים למניבים – כל אלו בצפי לעד שנת 2025.

– נזילות החברה טובה ויציבה וביכולתה לעמוד בהתחייבויות הפיננסיות שלה ממקורותיה העצמיים לפחות בשנה הקרובה עד אמצע 2021. החברה מחזיקה בנכסי נדל"ן לא משועבדים בשווי כולל של כ-9.5 מיליארד שקלים, דבר שעשוי לתרום לחיזוקה הפיננסי על רקע אי הוודאות בענף הקניונים.

– בהנחה שההגבלות יימשכו, תחזיות הצמיחה ירדו והמיתון יעמיק כפי שחוזים סטנדרט אנד פורס גלובל Standard & Poor's, אנו מעריכים כי מצבם הפיננסי של השוכרים יהיה קשה והם לא יוכלו לשלם את דמי השכירות במלואם. על כן, ייתכנו התאמות בדמי השכירות. בנוסף, קיים חשש מעלייה בפשיטות רגל של רשתות קמעונאיות וסגירת חנויות ברבעונים הקרובים, אשר יתבטאו גם בביצועיה התפעולים של החברה, דבר שעשוי ליצור לחץ שלילי על הדוחות הבאים.

– תוצאות הרבעון השני של 2020 לא יהיו טובות ואפילו קשות, שכן עיקר הפעילות לא הניבה הכנסה מעל לחודש ימים. להערכתנו, ברבעון גם השלישי והרביעי לא נראה שיפור ניכר ומשמעותי.

– מבחינה טכנית המנייה עדיין שלילית, היא לא מיצתה את גל הירידות האחרון ועדיין לא קיבלנו תבנית להיפוך מגמה ומעבר לעליות- אנו צופים כי, עתיד אסטרטגיית החברה ל-5 השנים הבאות נמצא בהרחבת שווקי הנדל"ן המניב הכוללים רכישת חוות שרתים, מחסנים לוגיסטיים, בניית משרדים, מגורים, מרפאות על גגות מבני הקניונים הקיימים.

***אין לראות בנכתב בכתבה זאת המלצה לביצוע פעולות בנייר, למידע נוסף אודות הסרת אחריות לחצו כאן